על פינוי שוכר מהמושכר

מאת עו"ד אייל אבידן

מאת עו"ד אייל אבידן

נהוג לומר: מרבה נכסים – מרבה דאגות. ואכן, ישנם נכסים אשר עשויים ליצור בעיות ודאגות לא מעטות עבור בעליהם. במסגרת מאמר זה אעמוד על בעיה שכיחה למדי המטרידה בעלים של נכסי נדל"ן לשכירות (ובעיקר בעלי דירות מגורים להשכרה), והיא – כיצד יש להתמודד במישור המשפטי עם שוכר שאינו משלם את שכר הדירה, לא משלם את התשלומים החודשיים במועדם, מסרב להתפנות מהמושכר, מבצע שינויים במושכר בניגוד לחוזה או מפר את חוזה השכירות באופן יסודי בכל דרך אחרת?

ראשית יש לציין, כי ככלל, חל איסור על המשכיר להשתמש בכוח סביר על מנת לפנות את השוכר הסורר מהנכס, לרבות על דרך החלפת המנעולים, ניתוק המים או החשמל לנכס המושכר וכיוצא באלו דרכי התשה שונות. זאת, אף אם חוזה השכירות כולל תניות המאפשרות למשכיר לעשות כן. תניות אלה, למעשה, תהיינה תניות בלתי חוקיות, ובמידה שהמשכיר יפעל על-פיהן, עשויות לקום לשוכר עילות תביעה כנגדו. לפיכך, בפני המשכיר עומדת למעשה חלופה אחת בלבד, והיא – פניה לבית המשפט בבקשה להוצאת צו לפינוי השוכר מהמושכר.

בעבר, הליך קבלת צו הפינוי מבית המשפט היה הליך מתיש ומייגע, ארך זמן רב והסב למשכירי הנכסים הוצאות לא מעטות. אולם, בדצמבר 2008, התעשת המחוקק הישראלי והתקין תקנות אשר מחד גיסא – מאפשרות למשכירים לקבל את צו הפינוי המיוחל במהירות וביעילות, ומאידך גיסא – מותירות בידיהם את האפשרות לפתוח בעתיד בהליך נוסף ובמסגרתו לתבוע מאת השוכר הסורר סעדים כספיים, כגון: דמי השכירות שלא שילם, פיצוי בגין הנזקים שהסב לנכס בעת תקופת השכירות, חובות שהותיר אחריו, עגמת נפש וכדומה.

במילים אחרות, בניגוד למצב המשפטי שנהג בעבר, כיום מאפשר הדין הישראלי לפצל את התביעות כנגד השוכר הסורר לשני הליכים: במסגרת ההליך הראשון מתבקש צו לפינוי השוכר מהדירה במהירות המרבית ומבלי לסבך את הליך הפינוי בסוגיות ובקשות אחרות. לזריזות בהליך זה ישנה חשיבות רבה. שכן, כל אימת שהשוכר מחזיק בדירה, אין ביכולתו של המשכיר להכניס אליה שוכר אחר, ובשל כך מוסבים לו הפסדים כספיים בכל יום שחולף. במסגרת הליך השני נתבעים מאת השוכר (שבשלב זה כבר אינו מתגורר בדירה) סעדים כספיים בגין הנזקים שגרם.

כיצד, אם כן, יש לפעול על מנת לקבל את אותו צו פינוי מיוחל?

תחילה, יש להגיש לבית המשפט כתב תביעה הכולל את סעד הפינוי מהנכס בלבד. אל כתב תביעה זה תצורפנה כל הראיות הרלוונטיות. כך, למשל, יש לצרף אל כתב התביעה כבר במועד הגשתו את חוזה השכירות, תצהירי העדות הראשית של התביעה, חוות דעת של מומחים, אסמכתאות משפטיות וכיוצא באלו מסמכים אשר עליהם חפץ התובע להתבסס במסגרת ההליך.

בתוך 30 ימים מעת המצאת כתב התביעה אל הנתבע, יהא חייב הנתבע להגיש לבית המשפט ולתובע את כתב הגנתו, לרבות הראיות שעליהן הוא מתבסס. על-פי תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, יקבע בית המשפט מועד לדיון בתביעה לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד להגשת כתב ההגנה. חישוב אריתמטי פשוט מעלה שהדיון בתביעה יעשה, לכל היותר, תוך 60 ימים בלבד מיום הגשת כתב התביעה. בהינתן שהליך משפטי "רגיל" עשוי להימשך למעלה משנה ולעיתים אף מספר שנים, ברי כי מנגנון המאפשר קיום דיון תוך 60 ימים ממועד הגשת כתב התביעה הינו אכן מנגנון יעיל.

היות שהליכים לפינוי מושכר הינם, בעיקרם, הליכים עובדתיים – במרבית המקרים יסתיים ההליך כבר לאחר דיון אחד בלבד בבית המשפט. כמו כן, במסגרת דיון זה, ניתן יהיה כמובן להגיע להסדר אשר יכלול אף פיצוי כספי לטובת המשכיר, ובכך ייחסך מהמשכיר הצורך לפתוח בתביעה עתידית נוספת כנגד השוכר הסורר (לסעדים כספיים).

ככלל, כאשר מוגשת תביעה כנגד בעל דין, קיימת בידו הזכות להגיש תביעה נגדית כנגד התובע או הודעה לצד שלישי. אולם, במסגרת ההליך לפינוי מושכר, נשללו זכויות אלו מן השוכר הנתבע. זאת, על מנת למנוע הימנו לסרבל את ההליך ולמשוך אותו מעבר לנדרש ובכך, דה-פקטו, לאיין את תכליתו של הסדר סטטוטורי פרטיקולארי זה.

היה שהתביעה לפינוי המושכר תתקבל בבית המשפט ואכן יוצא צו לפינוי השוכר הסורר, סביר להניח שגם תושתנה עליו ההוצאות המשפטיות של המשכיר. זאת, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך-דין, במידה שהמשכיר היה מיוצג על-ידי עורך-דין.

למדנו, אם כן, כי ניתן בהחלט להתמודד מול שוכר סורר ואין צורך לשבת בחיבוק ידיים ובתסכול ולקוות שהבעיה תחלוף מאליה. המחוקק הישראלי לא טמן ראשו בחול לנוכח הבעיה הנפוצה של שוכרים אשר מסרבים לשלם את דמי השכירות או מפרים בצורה יסודית אחרת את חוזה השכירות, ויצר מנגנון יעיל למדי המאפשר לבעלי הנכסים למגר בזריזות את הצרה שניחתה עליהם. יחד עם זאת, חשוב לציין לסיום, כי לא רצוי להסתמך אך ורק על הסדר זה, אלא רצוי גם לנסות ו"להקדים תרופה למכה" כבר בשלב ההתקשרות החוזית עם השוכר, ולהבטיח ככל שניתן – במסגרת חוזה השכירות – כי לא ייאלץ משכיר הדירה בעל כורחו לפנות אל בית המשפט על מנת לפנות מהנכס שבבעלותו את השוכר הסורר. כך, למשל, לא צריך להתבייש או להסס ויש לברר היטב את זהות השוכר, לבחון את מקורות הפרנסה שלו, לגבות את דמי השכירות מראש וליטול ביטחונות מספקים בטרם יועבר לידיו המפתח אל נכס הנדל"ן החשוב שבבעלותכם.